O CDC se aplica às cooperativas habitacionais? Entenda o posicionamento do STJ

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c . DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COOPERATIVA HABITACIONAL. I – CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra a r. sentença que julgou procedente a ação, determinando a devolução integral das quantias pagas, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso. Insurgência da parte ré. Não provimento. II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão posta em discussão diz respeito: (i) à natureza da relação jurídica entre as partes (cooperativa habitacional e cooperado); (ii) à aplicação das regras do CDC ao caso em apreço e (iii) se a restituição dos valores deve ocorrer de forma integral, em parcela única, ou se é cabível retenção conforme Regimento Interno da Cooperativa. III RAZÕES DE DECIDIR 3. O CDC é aplicável à relação entre as partes, uma vez que a Cooperativa habitacional não possui natureza, nem características próprias de uma cooperativa, mas de incorporadora imobiliária, conforme entendimento consolidado pelo STJ na Súmula nº 602. 4. A ausência de prazo para entrega do imóvel afronta os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, ensejando a nulidade da cláusula contratual com prazo indeterminado para entrega. 5. Devolução integral dos valores pagos, considerando o inadimplemento da Cooperativa apelante, nos termos da Súmula nº 543 do E. STJ e Súmulas nº 2 e nº 3, deste E. Tribunal de Justiça, incluído o seguro prestamista. 6. Caracterizada culpa do vendedor. 7 . A pretensão da Apelante de reter 25% dos valores pagos ou de excluir os valores destinados a seguro prestamista é incabível, em conformidade com a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, que rechaça retenções não pactuadas previamente em situação análoga e abusiva. IV DISPOSITIVO E TESE. 8. DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Tese de julgamento “Aplica-se o CDC às cooperativas habitacionais que atuem como fornecedoras de imóveis ao consumidor final, sendo abusiva a cláusula que permite prazo indeterminado para a entrega do imóvel, o que enseja a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de rescisão.” Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º, 35, III, e 51; CC, arts. 121 e 405; CPC, art . 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543 e Súmula nº 602; TJSP, TJSP; Apelação Cível 1013517-31.2023.8 .26.0008; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; em 26/06/2024.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. COOPERATIVA HABITACIONAL. APLICABILIDADE DO CDC . CONTRATO DE ADESÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. DANOS MATERIAIS . LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. I – Nos termos da Súmula nº 602 do Superior Tribunal de Justiça, “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas”. II – Consoante dispõe o art . 39, XII, do Código de Defesa do Consumidor, constitui prática abusiva do fornecedor de produtos ou serviços deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. III – O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja a obrigação do promitente vendedor de arcar com a correspondente indenização por lucros cessantes e pelos “juros de obra” desembolsados pelo comprador em favor da instituição financeira durante a fase de construção do imóvel. IV – Negou-se provimento ao recurso. (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. COOPERATIVA. MINHA CASA MINHA VIDA. NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO DE DANOS MORAIS. […]. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. NÃO ESTIPULAÇÃO DA DATA DE ENTREGA. PRÁTICA ABUSIVA. […]. LUCROS CESSANTES INDEVIDOS. OFENSA À PROPORCIONALIDADE E IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DESSAS VERBAS NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. […]. As disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça. […]. (grifos nossos)

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COOPERATIVA HABITACIONAL. INCIDÊNCIA CDC. PRECEDENTES STJ. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. TAXA MENSAL DE ADMINISTRAÇÃO. DEVOLUÇÃO. PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. DANO MORAL. INCABÍVEL. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. 1. Reconhecida a incidência do CDC sobre o caso, precedentes do STJ, as cooperativas e a construtora envolvidas na cadeia de produção do bem colocado à disposição do consumidor respondem solidariamente por eventuais danos a ele causados.[…] (grifos nossos)